Deux catégories de SCPI circulent sur le marché pierre-papier : celles à capital fixe et celles à capital variable. Ces dernières se distinguent par la possibilité de souscrire aux parts et de les revendre sur le marché secondaire à tout moment. Toutefois, c’est le capital plafond inscrit dans les statuts qui conditionne ces souscriptions : une fois celui-ci atteint, les souscriptions sont fermées.
Fonctionnement des SCPI à capital variable
Lorsque les souscriptions sont fermées, il n’y aura plus de nouvelles parts émises par la société de gestion. Toutefois, les nouveaux investisseurs pourront acheter des parts de SCPI à capital variable sur le marché secondaire. Les nouvelles parts pourront également être émises lorsque la société de gestion décide d’augmenter le capital. Cette dernière est libre de conserver le prix initial ou de le réviser selon ses propres stratégies commerciales.
La fermeture du capital a généralement lieu dans le cas où le volume de la collecte est élevé. Cette politique permet de réaliser un bon équilibrage entre exploitation de l’actif, qualité de rendement et distribution des dividendes.
La revente des parts sur le marché secondaire
Lorsque l’investisseur sortant décide de revendre ses parts, il ne peut lui-même effectuer l’opération de gré à gré comme dans le cas des SCPI à capital fixe. La société de gestion se charge d’initier les procédures de retrait de capital. Le prix de la cession est déterminé par cette dernière sans qu’il y ait confrontation entre l’offre et la demande. Ce prix est alors fonction de la valeur du parc de la SCPI.
Attention car la société de gestion ne rachète pas la SCPI, mais se charge tout simplement d’intervenir sur le marché de seconde main. On ne parlera donc pas de meilleure liquidité pour les SCPI à capital variable puisque la revente demeure toujours conditionnée par l’existence ou non d’un nouvel acquéreur.
Autres avantages d’investir dans une SCPI à capital variable
Étant donné que le prix des parts est connu aussi bien à l’achat qu’à la revente, l’investisseur peut facilement obtenir un financement par le biais d’un crédit immobilier. Ce qui n’est pas le cas pour les SCPI à capital fixe qui sont plus volatils et dont la fixation du prix est soumise à la confrontation de l’offre et de la demande. Pas de risque de spéculation donc du côté des SCPI à capital variable.
La société de gestion peut aussi déployer des mesures d’intervention d’urgence dans le cas où le marché secondaire s’avère grippé. Par exemple lorsque les reventes sont largement supérieures aux achats. C’est le fonds de réserve qui est dans ce cas utilisé. Le rachat des parts n’est cependant pas toujours garanti et ce, en fonction des spécificités du marché immobilier, c’est-à-dire favorables ou défavorables.
Et qu’en est-il des SCPI à capital fixe ?
La souscription à ces SCPI sur le marché primaire n’est pas ouverte à tout moment. L’investisseur doit attendre une augmentation de capital pour déclencher l’ouverture de nouvelles souscriptions. Dans le cas où aucune augmentation n’est prévue, aucune nouvelle part n’est donc disponible que le marché de l’émission, ce qui conduira les nouveaux investisseurs intéressés à se tourner vers le marché secondaire.
Celui-ci se distingue par l’obligation de se conformer au carnet d’ordres avec la centralisation des ordres d’achat et de vente. C’est l’investisseur sortant lui-même qui détermine le prix de son SCPI à céder, avec les risques de dévaluation en cas de marché non liquide. Quant à l’acheteur, il est dans l’obligation de s’acquitter de frais d’enregistrement à hauteur de 5% du prix de la part.
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